Юрист Ирина Воронцова: покупка залогового имущества у банка: все плюсы и минусы

Все чаще в объявлениях о продаже недвижимости встречаются предложения приобрести квартиру или дом, находящиеся в залоге у банка (или иной кредитно-финансовой организации). В этом нет ничего удивительного, учитывая рост закредитованности населения и появление в распоряжении банков большого количества залоговой недвижимости. Многих потенциальных покупателей такое имущество привлекает своей низкой по сравнению с рынком ценой. Но вполне естественным является и наличие определенных опасений. Поэтому мы рассмотрим основные плюсы и минусы приобретения залогового имущества. Начнем с плюсов.

Первый и самый главный плюс залогового имущества для покупателя – его цена. Как правило, она существенно ниже рынка, и объект, стоимостью в 3 млн рублей можно приобрести за 2 млн рублей, к примеру.

Во-вторых, поскольку имущество находится в залоге у банка, это означает, что оно прошло соответствующую проверку. То есть, право собственности на него подтверждено, техническая документация соответствует, иначе банк просто не принимал бы такое имущество в качестве залога.

Однако есть и определенные минусы.

Во-первых, далеко не во всех случаях хозяева залогового имущества хотят с ним расстаться. Даже если это имущество будет взыскано и продано вам банком, в нем могут присутствовать зарегистрированные лица, которые не захотят оттуда выселяться. Соответственно, придется выписывать их самостоятельно, выселять с помощью службы судебных приставов по суду. Но и, если прежние хозяева будут выселены, это не обезопасит покупателя, к примеру, от попыток отомстить с их стороны. Такие случаи встречаются довольно часто, поэтому надо трижды подумать, готовы ли вы к такому развитию событий и покрывает ли ваши неудобства та выгода, которую вы получите от приобретения залогового имущества по более дешевой цене.

Во-вторых, залог банка может быть не единственным поводом наложить взыскание на данное имущество. Ведь даже если кредитная организация снимет обременение с объекта недвижимости, может возникнуть новое обременение, например – по инициативе Федеральной службы судебных приставов, из-за алиментных обязательств. Долги по алиментам, как мы знаем, не списываются в процессе процедуры банкротства. Соответственно, на такое имущество может быть обращено взыскание.

Поэтому к проверке юридической чистоты сделки с залоговым имуществом надо подойти со всей ответственностью. Поскольку самостоятельно ее провести очень сложно, нужно будет обратиться к квалифицированному юристу, который и возьмет на себя решение данного вопроса.

В-третьих, как правило, у подобных квартир или домов могут иметься внушительные коммунальные долги. Если предыдущий владелец отказывается их оплачивать, то они могут перейти на нового владельца, что создаст для него дополнительные финансовые обязательства.

В-четвертых, сами результаты торгов, на которых выставляется залоговое имущество, могут быть оспорены, в том числе как другими участниками торгов и Федеральной антимонопольной службой, так и предыдущими владельцами. Это обстоятельство тоже надо иметь в виду. Оптимальный вариант – приобретать залоговую недвижимость, если она не будет вашим единственным жильем, и вы не вложите в эту сделку все свои средства или их большую часть.